PALMA/MADRID.- El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) deberá
pronunciarse sobre los gastos de formalización de las hipotecas, el
impuesto de actos jurídicos documentados y las comisiones de apertura a
petición del juzgado de primera instancia número 17 de Palma de
Mallorca.
En un auto, el juzgado balear justifica su decisión por
el gran número de reclamaciones bancarias por parte de consumidores por
cláusulas como las de formalización y cancelación de hipoteca y comisión
de apertura), "contadas por cientos de miles".
Por ello, señala
"la necesidad urgente de unificar los criterios interpretativos en pro
del principio de seguridad jurídica que impera en nuestro Estado de
Derecho", para evitar sentencias contradictorias que provoquen "un grave
e irreparable daño a los consumidores".
En opinión de la titular
del juzgado, Margarita Poveda, existen diferentes líneas
jurisprudenciales interpretativas, tanto por parte del Tribunal Supremo
como de las Audiencias Provinciales, que han "ido cambiando
constantemente en un breve periodo de tiempo" y que podrían apartarse de
las directivas europeas en materia de consumo.
La magistrada
destaca también que la creación de juzgados especializados en cláusulas
suelo ha provocado su colapso, lo que motiva continuas incidencias
procesales en detrimento de los derechos del consumidor.
El auto
responde a una demanda planteada por el bufete Martínez Blanco, que
calcula que de media cada cliente podría reclamar unos 10.000 euros en
concepto de gastos de notaría, gestoría, registro y tasación, además del
impuesto de actos jurídicos documentados y la comisión de apertura.
El
procedimiento ante el TJUE se ha solicitado por la vía de urgencia y
será el abogado Norberto Martínez Blanco el encargado de la defensa.
El
Tribunal Supremo acordó recientemente que los gastos de notaría deben
dividirse entre banco y cliente, una decisión similar a la que adoptó en
su momento para los de gestoría y para el registro de la hipoteca, que
en el caso de la inscripción deberá ser abonada por la entidad, y en la
cancelación, por el prestatario.
El pleno de la sala de lo Civil
acordó además que es el cliente el que debe pagar el impuesto de actos
jurídicos documentados en todas las hipotecas suscritas antes de la
entrada en vigor del real decreto aprobado por el Gobierno el pasado
noviembre, con lo que rechaza que se aplique con retroactividad.
El BdE pide a los bancos evaluar a fondo a los clientes hipotecarios
La subgobernadora del Banco de España (BE), Margarita Delgado, ha
recordado hoy a los bancos que deben evaluar en profundidad a los
potenciales clientes hipotecarios, porque el elemento fundamental que
deben considerar para conceder un préstamo es la capacidad de pago del
deudor y no el valor de la vivienda.
"No debería ser necesario
recordar que todo préstamo se debe conceder pensando en la probabilidad
de cobro, tanto del principal como de los intereses comprometidos, nunca
en la supuesta calidad de las garantías", ha dicho Delgado en una
jornada sobre la Ley Hipotecaria organizada por PWC.
La
subgobernadora ha recordado a los bancos que la responsabilidad de
analizar la capacidad de pago es enteramente de la entidad y no del
cliente.
La aplicación de unos estándares estrictos, como exige
la ley, restringirá, al menos a corto plazo, el acceso a la vivienda en
propiedad a algunos colectivos con rentas bajas, según Delgado.
No
obstante, cree que a medio y largo plazo el efecto será más positivo,
al favorecer una mayor estabilidad en los precios durante todo el ciclo
económico. En todo caso, corresponde a los poderes públicos articular
las medidas sociales para garantizar una vivienda digna a los colectivos
menos favorecidos.
Además, para asegurar una mayor estabilidad
del mercado inmobiliario es preciso contar con tasaciones "rigurosas,
prudentes y, por tanto, menos volátiles".
Los cambios en la Ley
Hipotecaria (mayores gastos de constitución, límites a las comisiones
por amortización anticipada y retraso en la recuperación de la deuda
impagada) producirán un aumento "inevitable" en los costes de los nuevos
préstamos, que las entidades deberán trasladar a los clientes para
poder ser viables y retribuir adecuadamente su capital.
La
subgobernadora ha valorado que los requisitos que introduce la ley para
evaluar la solvencia del cliente de este tipo de préstamos sean más
estrictos, porque, aunque podrían suponer un endurecimiento en el acceso
al crédito hipotecario, favorecerán una mayor estabilidad del mercado
inmobiliario y una mejora de la calidad de la cartera crediticia de las
entidades.
"Como supervisor coincido plenamente con todos estos
requerimientos (...) pero resulta un tanto descorazonador tener que
verlos reflejados expresamente en un texto legislativo", ha dicho.
La
nueva Ley favorece, en su opinión, la seguridad jurídica y reduce
significativamente los riesgos de litigiosidad, que tienen un "terrible"
efecto en la reputación de todo el sector. "Sólo a través de un
comportamiento ético con la clientela podrá la banca recuperar a medio
plazo la reputación y la confianza".
Ha recordado que antes y
durante la crisis se produjeron prácticas comerciales bancarias "más que
cuestionables", con incentivos "perversos" en la venta de hipotecas,
que produjeron un drama social y tampoco dejaron "en muy buen lugar" a
los supervisores.
Delgado ha alertado de que una normalización de
la política monetaria a medio plazo tendrá inevitablemente un efecto
sobre las cuotas hipotecarias, porque el 87% de los préstamos
hipotecarios son a tipo variable.
Finalmente, ha recordado que las
hipotéticas actuaciones de la recién creada Autoridad Macroprudencial
podrán, previsiblemente, acarrear críticas de la opinión pública, de los
consumidores y de las propias entidades, porque el objetivo que buscan
es la restricción del crédito focalizada en un sector determinado.
En
el caso del sector inmobiliario, esas medidas encarecerán y frenarán el
crédito y dificultarán inevitablemente el acceso a la vivienda en
propiedad, aunque sea de modo coyuntural.
"El resultado de la no acción
por parte del supervisor es infinitamente peor que su alternativa", ha
concluido.
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