ALMERÍA.- El Ayuntamiento de Almería ha señalado el "impacto positivo" que las
viviendas de uso turístico tienen actualmente en el desarrollo de la
ciudad con base en el primer estudio realizado al respecto a través del
Observatorio Municipal de la Vivienda, si bien ha abogado por adoptar
"ciertas estrategias" y nuevas regulaciones para evitar una "excesiva
presión" de este tipo de alojamiento y esquivar los problemas que sufren
otras ciudades.
"En Almería no podemos hablar de problema de
la vivienda turística", ha asegurado la concejal de Urbanismo, Vivienda
y Fiestas Mayores del Ayuntamiento de Almería, Eloísa Cabrera, quien
pese a ello ha abogado por abordar el estudio con el resto de grupos
políticos de cara a diseñar una hoja de ruta con la que establecer
delimitaciones, ya que desde 2020 el crecimiento de este tipo de
alojamientos se ha "triplicado" por encima de la media española.
El estudio calcula la existencia de unas 1.516 viviendas de uso
turístico, cifra que incluye los 145 apartamentos turísticos de la
capital y 1.417 viviendas con este uso que aparecen en el Registro de
Turismo de la Junta, donde pueden albergarse registros obsoletos o
antiguos. En conjunto, este tipo de alojamiento ofrece 7.467 plazas
turísticas.
No obstante, el documento también recoge las
cifras proporcionadas por el INE, las cuales "se acercan más a los datos
del mercado que se encuentra activo". Este órgano reduce a 971 las
viviendas de uso turístico con 4.243 plazas totales hasta agosto del
pasado año.
Con ello, las cifras muestran que la proporción de
vivienda de uso turístico en Almería es del 0,96 por ciento, lo que la
situación muy por debajo de las medias española (1,5 por ciento),
autonómica de Andalucía (1,89 por ciento) y provincial (1,52 por
ciento).
No obstante, la tendencia alcista es clara: de las
1.516 VUT existentes, 986 se han creado entre 2021 y 2024, esto es, el
65 por ciento del total. Asimismo, el estudio elaborado por el
arquitecto Pablo Javier García-Pellicer incide en que el 57 por ciento
de la oferta turística de la ciudad se corresponde ya a este tipo de
alojamientos.
Con estas cifras, el documento señala que de
cada cien viviendas que hay en Almería, 76 son hogares residenciales, de
modo que de entre las 24 restantes, dos están en venta, 0,5 se ofrecen
para alquiler residencial y 1,5 para alquiler turístico (VUT). La
rentabilidad y la seguridad jurídica son las principales razones por las
que hay cuatro veces más viviendas para alquiler turístico que para
alquiler residencial.
Por el momento, la proliferación de este tipo de alojamientos es visto
desde el Ayuntamiento como un elemento que inyecta "vitalidad urbana"
mediante la apertura de negocios y servicios a ciertas zonas de la
ciudad, con especial incidencia en el casco histórico, donde existe un
mayor crecimiento aunque es El Zapillo la zona con más viviendas de uso
turístico.
Aunque las VUT representan solo el 1,5 por ciento
del parque total de viviendas, en determinadas zonas a las que se suman
los barrios de Retamar-El Toyo y Cabo de Gata se ha constata una mayor
concentración, con hasta 404 viviendas en el casco antiguo, esto es, el
26,65 por ciento del total de la capital.
En esta zona, donde
la población residencial ha disminuido un 4,5 por ciento desde 2020 por
"fallecimientos" o "traslados a otras zonas de la ciudad" pero no por
el efecto del turismo, según el Ayuntamiento; buena parte de la nueva
oferta de plazas turísticas se está generando mediante la rehabilitación
de edificios completos.
"Se está construyendo sobre vivienda
vacía", han apuntado en relación a las licencias que se solicitan para
crear o transformar edificios completos del casco histórico en nuevos
apartamentos turísticos, bajo la previsión de 50 unidades nuevas de
alojamiento para el año 2025 solo en esta zona, que es una de las más
presionadas de la capital.
Según los cálculos del estudio, la
futura llegada de la Alta Velocidad a la ciudad "podría incrementar en
al menos un 15 por ciento la demanda de alojamiento turístico urbano y
no estacional", por lo que, de momento, la proliferación de viviendas
turísticas es vista con buenos ojos por las autoridades locales.
Las viviendas turísticas se han incrementado un 286 por ciento en el
casco histórico, con 76 viviendas de uso turístico más y 331 nuevas
plazas turísticas, ante lo que consideran que "donde no había nada,
ahora por lo menos hay algo de gente".
El estudio incide, en este
sentido, en que en 2020 había 220 viviendas vacías en la zona, esto es,
el 24 por ciento del total. Ahora se calcula una media de tres viviendas
de uso turístico por cada 100 habitantes.
Las zonas costeras
aún concentran el 52,04 por ciento de las viviendas turísticas, con 789
alojamientos de este tipo: El Zapillo con 383 viviendas (25 por
ciento), El Toyo-Retamar con 251 viviendas (17 por ciento) y San Miguel
de Cabo de Gata con 155 (10 por ciento). El 21 por ciento restante se
expande por el resto del municipio.
El estudio determina que
la presión de los alojamientos turísticos está muy por detrás de otras
ciudades españolas, ya que incluso el barrio de San Miguel de Cabo de
Gata, con 7,17 viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes, se
encuentra a nivel muy inferior con respecto a otras zonas turísticas
andaluzas como el Albayzín de Granada (20,22 VUT por cada 100
habitantes), la calle Larios de Málaga (28,36) o el barrio de Santa Cruz
de Sevilla (54,55).
Aún así, las proyecciones para 2030
marcan un aumento de esta presión que, en el caso de San Miguel de Cabo
de Gata, podría ser de hasta 15,13 viviendas de uso turístico por cada
100 habitantes (el 10,57 por ciento del total), lo que obliga a adoptar
medida limitatorias.
Entre las principales medidas que propone el documento para adecuar el
crecimiento de la vivienda de uso turístico se contempla la
obligatoriedad de que los nuevos apartamentos creados expresamente para
este uso prevean su adecuación a vivienda residencia, para lo que
Cabrera ha apuntado la necesidad de introducir cambios en el actual
PGOU.
La idea se basa en que las reformas y nuevas
construcciones de apartamentos cumplan con los parámetros urbanísticos
mínimos del uso residencial, de modo que los usos puedan ser
compatibles.
Asimismo, se aboga por revisar la calidad de las
VUT registradas para garantizar una oferta "competitiva y adecuada a la
normativa", así como un inspección que permita "detectar y sancionar la
actividad clandestina".
Estas opciones buscan evitar la proliferación
de soluciones "indignas" de alquiler de habitaciones sin zonas comunes o
alquileres de locales comerciales o garajes como viviendas. Entre 2024 y
2025 apenas se han solicitado medio centenar de licencias para adecuar
como viviendas este tipo de locales.
A nivel de
reglamentación, se propone que aquellas viviendas que quieran ofrecerse
como viviendas turísticas soliciten una licencia municipal antes de su
registro turístico y el ejercicio de actividad, sin posibilidad de
concesión en zonas ya saturadas, esto es, donde la proporción de VUT
equivalente al número de viviendas totales sea mayor al diez por ciento o
donde el cociente entre las VUT equivalentes y el número de habitantes
en la zona sea mayor al diez por ciento.
Además de garantizar
la reversibilidad futura de la viviendas turísticas, las que dispongan
de seis o más habitaciones tendrá que contar además con zonas comunes
proporcionadas al número de personas que puedan alojarse, con una
estimación de ocho metros cuadrados de sala de estar y cocina por
persona.
