VALENCIA.- El socio director de Jiménez de Laiglesia, Estrategia y Negociación de Inmuebles, Ignacio Jiménez de Laiglesia, auguró hoy que "al final, todo el stock de viviendas lo van a liquidar los bancos", y que se está "todavía a mitad camino de la caída" de precios, que registraron un descenso de "entre un 15 y un 18 por ciento" desde 2007 y podrían "llegar a más de un 30 por ciento".
Jiménez de Laiglesia se pronunció así durante la presentación en Valencia de su estudio sobre el mercado inmobiliario español, un acto organizado por el Instituto de Estudios de la Empresa (Inede) de la Universidad Católica de Valencia (UCV) San Vicente Mártir, en el que hizo hincapié en "el carácter cíclico del sector" y planteó "una pequeña guía de supervivencia en momentos de ajuste como el actual".
Tras realizar un repaso de los últimos 20 años del sector inmobiliario español, estimó que este periodo "de ajuste" dará paso a "uno de equilibrio, normalmente en un plazo de dos o tres años", una fase que durará "seis o siete años, desde 2011 a 2018 o 2020", y concluirá al entrar "otra vez en un desajuste, como el que acabó en 2006 y 2007".
Respecto a la evolución del precio de los inmuebles, constató que "está bajando trimestre a trimestre y seguirá bajando seguramente un par de años más o tres" y sostuvo que "es evidente que estamos a mitad camino de bajada, porque el precio de la vivienda no es más que lo que un particular puede destinar de sus ingresos al pago de una cuota hipotecaria, que viene a ser un tercio", y "hasta que no se ajuste eso, no habrá equilibrio. Queda todavía por purgar", dijo.
Según el estudio, para alcanzar el equilibrio el precio de la vivienda debería descender un 37 por ciento respecto a 2007, hasta alcanzar los 1.812 euros por metro cuadrado, el precio del suelo urbano debería reducirse en un 53 por ciento --en la actualidad ha caído un 21 por ciento--, hasta los 668 euros por metro cuadrado, y el del suelo urbanizable un 62 por ciento --frente al 25 por ciento actual--, hasta los 318 euros por metro cuadrado.
Jiménez de Laiglesia apuntó, en este sentido, que "al final, todo el stock de viviendas lo van a liquidar los bancos, no los promotores, porque no tienen tanto margen" para bajar los precios, de modo que "habrá muchos que no podrán vender porque no pueden vender por debajo de lo que les cuesta".
"Solamente aquellos promotores que adquirieron suelo a precios de 1999, 2000 y 2001 podrán defender bajadas de ese orden", mientras que "todo aquel que adquirió suelo a partir de 2003 o 2004, no puede defender esas bajadas y por lo tanto, ese producto está abocado a venderlo al banco", que "elimina el margen del promotor y a partir de ahí, si quiere, incluso puede bajar algo y perder algo, pero recuperar y hacer liquidez, que es su interés básico".
De hecho, resaltó que "lo único que se vende ahora es lo que venden los bancos", puesto que cuando se trata de sus viviendas, la entidad "acompañará al comprador, incluso con el 100 o 120 por ciento y al tipo que sea, porque el banco no quiere un ladrillo".
Apuntó que "como mucho, estará reteniendo algunas viviendas para no sacarlo todo de golpe y que se desplomen precios", pero "acabará vendiendo todos los que tenga, porque su vocación es tener liquidez, no ladrillos", insistió Jiménez de Laiglesia, quien estimó que "el banco y el sector inmobiliario son una extraña pareja que se odia y se necesita".
Al respecto, explicó que "los ciclos se forman por la liquidez del sistema financiero y acaban por la escasez de liquidez en el sistema inmobiliario", de modo que "la banca acumula inmuebles en épocas de ajuste, y en épocas de equilibrio o desajustes, se los quita de enmedio".
"Eso es cíclico y siempre ha sido así" y "cuando se deshagan del stock, lo que tardará dos o tres años en suceder, empezará otra vez la guerra por captar clientes de activo y prestar, que es su función natural", momento en que repuntarán los visados de obra nueva, se crearán empleos y bajará la morosidad "de manera drástica".
En cuanto a los indicadores del cambio de ciclo, destacó la importancia del número de visados de obra nueva, que descendieron de 800.000 a 100.000 entre 2007 y 2009, un ajuste "necesario para regularizar el mercado, que no se siga construyendo y que se absorba el stock".
Valoró asimismo que la bajada del Euribor "es la primera buena noticia para recuperar el sector", aunque matizó que tener "un Euribor a menos del 3 o 3,5 por ciento" es "una medida excepcional para inyectar liquidez", tras lo que se volverá a esos niveles.
Así, Jiménez de Laiglesia aseguró que es "más fiable" atender al esfuerzo teórico anual sin deducciones de las familias para la compra de viviendas, que se mantuvo en un 50 por ciento en 2007 y llegó a situarse en un 51 por ciento en 2008, pero descendió este año "hasta el 30 por ciento del sueldo anual".
Por otro lado, hizo hincapié en los diferentes efectos que produce la corrección del precio de la vivienda en los comportamientos del suelo urbano y el suelo urbanizable, este último "con un comportamiento totalmente distinto al de la vivienda terminada".
"Es ahí donde está el eje de los problemas en España, en el suelo urbanizable y todo lo que se ha financiado, con 150.000 millones de euros de préstamos destinados a esto" y que "hoy en día tienen un valor absolutamente diferente de cuando se financió", concluyó.
