La firma de hipotecas en Andalucía continúa en tasas positivas tras registrar una subida del 15,7% en junio

 SEVILLA.- El número de hipotecas constituidas sobre viviendas en Andalucía en junio ha crecido un 15,7% respecto al mismo mes del año anterior (frente a una subida del 10,8% a nivel nacional), tras continuar así registrando tasas positivas y sumar un total de 9.321 operaciones.

 Si se compara con el mes anterior, el ascenso en la comunidad ha sido del 11,4%, según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
En Andalucía se prestaron 1.511 millones de euros para la constitución de hipotecas sobre viviendas en junio, un 32,2% más del capital prestado que hace un año. Comparado con el mes anterior, el capital prestado para constituir hipotecas subió un 18,4%

Atendiendo al total de fincas, se constituyeron un total de 11.709 hipotecas en la región, con un desembolso de capital de 2.260 millones de euros. De ellas, 197 fueron sobre fincas rústicas y 11.512 sobre urbanas.

De las 11.512 hipotecas constituidas sobre fincas urbanas en junio en Andalucía, 9.321 fueron sobre viviendas; 111 en solares y 2.080 en otro tipo.

El número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) fue de 138 y en 459 hipotecas cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor). De las 1.777 hipotecas con cambios en sus condiciones, 1.180 fueron por novación.

Por contra, se cancelaron 10.460 préstamos sobre fincas en Andalucía. De ellas 8.016 correspondieron a viviendas, 448 a fincas rústicas, 1.846 a urbanas y 150 sobre solares.

Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas aumentan un 51,17% en Andalucía en el primer trimeste hasta las 1.226

 SEVILLA.- Andalucía ha registrado en el primer trimestre del año un total de 1.226 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, un 51,17% más que en el mismo periodo del año anterior (811) y lideró las ejecuciones sobre viviendas en este periodo, según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En concreto, de estas 1.226 ejecuciones sobre viviendas, 197 fueron sobre vivienda nueva y 1.029 sobre vivienda usada, mientras que, por su titular, 979 fueron realizadas sobre personas físicas y 247 sobre personas jurídicas.

Además, las ejecuciones hipotecarias alcanzaron las 1.813 fincas, de las que 1.226 fueron viviendas, 44 solares, 111 rústicas y 432 de otro tipo.

Andalucía acumula 46.475 hipotecas constituidas en el primer semestre de 2025, el mayor volumen desde 2010

 SEVILLA.- Andalucía ha alcanzado durante el primer semestre de este año 2025 un total de 46.475 hipotecas constituidas sobre vivienda, la mayor cifra registrada en igual periodo desde 2010, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Así lo ha puesto de relieve este domingo la Junta de Andalucía en una nota en la que la consejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos, Carolina España, ha apuntado que se trata de un incremento interanual del 26,2%, superior al registrado en el conjunto del país (24,9%), y ha resaltado el «esfuerzo» del Ejecutivo andaluz por poner en marcha «un ambicioso plan de deducciones fiscales para facilitar a los andaluces el acceso a una vivienda».

La también portavoz del Gobierno andaluz ha reivindicado así el «paquete de medidas que permite un ahorro anual de 460 millones de euros para cerca de 250.000 residentes en la región», así como ha aludido al plan de avales para jóvenes puesto en marcha por la Junta, «gracias al que se han beneficiado ya más de 1.200 personas».

Según los datos analizados por la Secretaría General de Economía, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en Andalucía «moderó» en el mes de junio su ritmo de crecimiento hasta el 20,6% interanual. 

Asimismo, el volumen de capital prestado para esas operaciones inmobiliarias aumentó un 36,2% durante el pasado mes de junio, aunque en términos acumulados el capital prestado creció un 39% en los primeros seis meses del 2025, hasta los 6.630 millones de euros.

Carolina España ha remarcado que la Junta de Andalucía ha puesto en marcha un «potente» paquete de incentivos fiscales para «facilitar el acceso a una vivienda, especialmente entre los más jóvenes y las familias».

Unas medidas que, según apuntan desde la Consejería de Economía, «contrastan con el hecho de que España sea el segundo país de la OCDE con mayor fiscalidad sobre la vivienda en propiedad, alcanzando los impuestos asociados a la compra y mantenimiento de un hogar en propiedad un 30,3% (IBI), una cifra que multiplica por cinco la media de los países de la Unión Europea, situada en un 6,5%».

Otros informes constatan asimismo que España aplica el tercer tipo máximo más elevado del impuesto sobre transacciones con un 11%, solo por detrás de Bélgica (12,5%) y el Reino Unido (12%), añaden desde la Junta.

Por el contrario, desde la Consejería que dirige Carolina España valoran que los jóvenes andaluces «pueden ahorrarse en la declaración de la renta el 5% de lo que han invertido en su vivienda habitual y hasta el 15% de lo que pagan por alquiler en la declaración».

Dichas deducciones autonómicas por adquisición de vivienda del 5% se extienden al conjunto de los andaluces, de cualquier edad, si se trata de una vivienda protegida y, que, en el caso de la deducción del 15% por alquiler para menores de 35 años, también es aplicable a mayores de 65 años y víctimas de terrorismo o violencia de género.

La responsable andaluza de Economía, Hacienda y Fondos Europeos ha subrayado que «el esfuerzo del Gobierno andaluz por rebajar lo máximo posible los impuestos en vivienda para los andaluces» queda reflejado además en las rebajas en los tipos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Itpajd) que se paga a la hora de adquirir un inmueble.

Así, la Administración andaluza ha establecido un tipo 'super reducido' del 3,5% para jóvenes y familias numerosas, y ha reducido las tarifas --que eran del 8 al 10%-- al 7% del tipo general, y al 6% si se trata de viviendas de menos de 150.000 euros.

La consejera portavoz ha apuntado que al Gobierno andaluz le «gustaría» que la Junta se viera acompañada «por otras administraciones públicas en ese plan de deducciones; por ejemplo con una reducción del IVA en la compra de la primera vivienda, o bien deducciones en la renta a nivel nacional para la compra y el alquiler e incluso en el impuesto de transmisiones, como tenemos en Andalucía», ha abundado.

En conjunto, Carolina España ha destacado que el Plan Fiscal de la Vivienda supone un ahorro anual de 460 millones de euros, a lo que se suma un plan específico orientado a facilitar las condiciones de acceso a la financiación hipotecaria para los andaluces más jóvenes, el plan Garantía Vivienda Joven, que permite cubrir el 100% de la compra de la primera vivienda.

Así, a lo largo del pasado año 2024, hasta 1.200 jóvenes de la comunidad pudieron adquirir su primera vivienda con este programa, por lo que se ha duplicado su cuantía hasta los 45 millones para llegar a más jóvenes, al tiempo que se ha elevado la edad de los beneficiarios hasta los 40 años.

«Un joven de hasta 35 años que hoy en día quiera acceder a una vivienda en Andalucía paga hasta 6.750 euros menos en impuestos, una cantidad que equivale a la media de un año de hipoteca, mientras que una familia numerosa que adquiere una primera vivienda de hasta 250.000 euros se ahorra directamente cerca de 11.000 euros», ha destacado la consejera.

Carolina España ha concluido defendiendo que «se demuestra así el compromiso real, con medidas efectivas y resultados palpables, del Gobierno andaluz con los ciudadanos para facilitar el acceso a una vivienda en las mejores condiciones, frente a propuestas intervencionistas que solo agravan las tensiones del mercado inmobiliario y no ofrecen una alternativa útil».

La firma de hipotecas en Andalucía cae un 24,7% tras empeorar su evolución interanual en marzo

 SEVILLA.- La firma de hipotecas sobre viviendas en Andalucía desciende un 24,7% en marzo respecto al mismo mes del año anterior (frente a una bajada del 18,09% a nivel nacional) empeorando su evolución interanual, hasta un total de 5.470 operaciones, según datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Si se compara con el mes anterior, las hipotecas firmadas retroceden en la comunidad, con una caída del 6,91%.

En Andalucía se prestaron 672,89 millones de euros para la constitución de hipotecas sobre viviendas en marzo, un 22,95% menos del capital prestado que hace un año. Comparado con el mes anterior, el capital prestado para constituir hipotecas bajó un 15,15%.

Atendiendo al total de fincas, se constituyeron un total de 6.972 hipotecas en la región, con un desembolso de capital de 1.150,74 millones de euros. De ellas, 163 fueron sobre fincas rústicas y 6.809 sobre urbanas.

De las 6.809 hipotecas constituidas sobre fincas urbanas en marzo en Andalucía, 5.470 fueron sobre viviendas; 82 en solares y 1.257 en otro tipo.

El número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) fue de tres y en una hipotecas cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor). De las 2.141 hipotecas con cambios en sus condiciones, 2.137 fueron por novación.

Por contra, se cancelaron 10.323 préstamos sobre fincas en Andalucía. De ellas 7.396 correspondieron a viviendas, 374 a fincas rústicas, 2.348 a urbanas y 205 sobre solares.

Por comunidades autónomas, el número de hipotecas suscritas cayó en todas las comunidades autónomas respecto al año anterior salvo en Navarra en donde la firma de hipotecas creció un 21,37%% y en Madrid con un 1,47% más. En el resto, las mayores caídas se las anotaron Canarias (-31,72%) seguido de Castilla y León (-31,25%) y País Vasco (-28,77%).

En cuanto al importe prestado, la cifra disminuyó en todas las comunidades autónomas excepto en Baleares con una subida del 10,46% interanual. En cuanto al resto, La Rioja (-34,62%), Canarias (-33,27%) y Asturias (-26,41%) encabezan los descensos. Mientras, en el lado contrario se sitúan Cantabria (-2,57%) y Aragón (-4,65%).

A nivel nacional, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas bajó un 18,1% en marzo respecto al mismo mes de 2023, hasta sumar 29.653 préstamos, con un tipo de interés medio más elevado que el del mes anterior.

En concreto, el tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en marzo el 3,41%, frente al 3,33% de febrero. Con excepción de enero de este año, mes en el que se situó el 3,46%, el de marzo ha sido el interés más elevado desde diciembre de 2014.

Con el descenso interanual de marzo, la firma de hipotecas sobre viviendas vuelve a tasas negativas después de haber subido en febrero un 3,8% tras un año de retrocesos.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas bajó un 3,5% interanual en el tercer mes del año, hasta los 137.169 euros, mientras que el capital prestado disminuyó un 20,9%, hasta los 4.067,4 millones de euros.

Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas bajan un 23,7% en Andalucía en 2023

SEVILLA.- Andalucía registró durante al año 2023 un total de 3.436 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, un 23,7% menos que en 2022 (4.504), y la más baja desde 2020, según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La comunidad andaluza lidera así el número de ejecuciones sobre viviendas el año pasado, seguida de Cataluña (2.713) y Comunidad Valenciana (2.503). Las comunidades con menos fueron Melilla (3) y Ceuta (7), le siguen la Comunidad Foral de Navarra (55), Cantabria (88) y La Rioja (98).

En concreto, de estas 3.436 ejecuciones sobre viviendas, 409 fueron sobre vivienda nueva y 3.027 sobre vivienda usada, mientras que, por su titular, 2.841 fueron realizadas sobre personas físicas y 595 sobre personas jurídicas.

Además, Andalucía es la primera comunidad en cuanto al número de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre el total de fincas en 2023 con 4.862, segida de Cataluña (3.757) y Comunidad Valenciana (3.637). De ellas, 192 fueron fincas rústicas, 219 solares y 1.015 otro tipo de fincas urbanas.

Por su parte, sólo en el cuarto trimestre de 2023, en Andalucía, se certificaron 806 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, un 36,14% más que en el trimestre anterior, cuando se registraron 592 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas. Además, hubo 38 certificaciones sobre fincas rústicas, 70 sobre solares y 252 sobre otras propiedades urbanas.

El TJUE obliga a la banca a devolver todos los gastos hipotecarios abusivos

LUXEMBURGO.- Las cantidades pagadas en concepto de gastos de hipoteca que estén incluidas en una cláusula declarada abusiva deben ser devueltas al consumidor salvo que el derecho nacional establezca lo contrario, según una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) hecha pública este jueves. 

Según el TJUE, si se declara como nula una cláusula abusiva que carga al cliente con el pago de todos los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca, el Derecho comunitario se opone a que el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades pagadas en virtud de esa cláusula. En esta situación, según cifras de Asufin, se encontrarían ocho millones de clientes de las entidades financieras.

La única salvedad residiría en el caso de que las disposiciones de Derecho nacional aplicables a este efecto impongan al consumidor el abono de la totalidad o de una parte de esos gastos. 

De este modo, el TJUE recuerda que si la cláusula es declarada abusiva solo pueden moderarse la devolución de las cantidades cuando la ley imperativa así lo acuerde, lo que significa que, salvo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) , el resto de los importes satisfechos habrán de restituirse al 100%. 

En esta línea, la sentencia subraya que solo se podría cargar «la totalidad o una parte» de los gastos hipotecarios al cliente si así lo estipulan «disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de esa cláusula».
Esto supone un varapalo para la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo. Este concluyó que, cuando se anulara una cláusula, los gastos hipotecarios habían de repartirse entre prestamista y prestatario al 50%. Una «moderación» de los gastos. La justicia europea tumba ahora esta tesis y obliga a la banca a restituir el total de costes de constitución y cancelación de una hipoteca.

La posición del TJUE respecto a la restitución del dinero abonado conforme a cláusulas abusivas es clara: «Debe considerarse que, en principio, una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor. Por consiguiente, la declaración judicial del carácter abusivo de tal cláusula debe tener como consecuencia, en principio, el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula». 

En otras palabras, que si se declara como tal, el cliente no puede ver menoscabados sus derechos y debería restituirse al consumidor el dinero que no debió pagarse.
Las reacciones a nivel financiero no se han hecho esperar. Fuentes bancarias apuntan a que el sector se mantiene tranquilo ante el conocimiento de esta sentencia. «Impacto limitado», señalan. Y ahondan en que esto no supone problema alguno para las entidades financieras, que acatarán, como siempre, las resoluciones judiciales que vengan a causa de esta decisión de la justicia comunitari. Asimismo, la tranquilidad del gremio obedece también a que el impuesto AJD queda fuera de toda duda y sin cuestión, después de que el Supremo lo atribuyera a los clientes.

Plazo de prescripción

El plazo de prescripción empezaría a contabilizarse desde la conclusión del juez y no a partir del momento de firma del préstamo. «El TJUE vuelve a confirmar que si bien la devolución de las cantidades pagadas como consecuencia de la aplicación de una cláusula declarada nula está sometida a prescripción, ese plazo, que en nuestro Derecho será de cinco años, ha de empezar a contar desde que esa declaración de nulidad se produzca por parte del juez», interpretan los expertos del portal legal Reclamador.es.
Además, la nueva sentencia abre la puerta a que los clientes bancarios recuperan no solo una parte, sino la totalidad de los gastos que se vieron obligados a sufragar para la constitución de sus préstamos, salvoel AJD. 

«Para los casos en que los clientes no pudieron recuperar la totalidad de los gastos hipotecarios, a excepción del AJD, se prevé la posibilidad de reclamar esas cantidades, las cuales en muchos casos suponen un gran porcentaje del total de los gastos abonados», interpreta la directora jurídica de Reclama Por Mí, Cristina González Piñeiro.

El TJUE brinda además la oportunidad de solicitar la nulidad de la comisión de apertura del crédito con la consiguiente restitución de las importes ya pagados. «Algunas entidades bancarias cobraban elevadas cantidades, hasta 5.000 euros, que ahora se podrán reclamar», señala González Piñeiro. 

«Es importante destacar y no podemos olvidar que, al igual que la reciente sentencia dictada sobre el IRPH, el TJUE señala que la apreciación de la abusividad o no de esta cláusula recae sobre losntribunales españoles», remarca la directora jurídica de Reclama Por Mí.
Asimismo, la justicia europea dicta que no puede cargarse a los consumidores una parte de las costas procesales derivadas de las reclamaciones de devolución contra los bancos en vía judicial. «Esto crea un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer el derecho», indica la sentencia.

El TJUE se pronuncia así sobre el pago de los gastos hipotecarios como el notario, registrador, gestoría, tasación, impuestos, la comisión de apertura o las costas de estos litigios. Las cuestiones fueron planteadas por los juzgados de primera instancia número 17 de Palma de Mallorca en procedimiento contra Caixabank yel número 6 de Ceuta contra BBVA.
La nueva Ley Hipotecaria española establece que en lo que respecta a las nuevas firmas los bancos deben abonar todos los gastos de formalización (notaría, registro y gestión) salvo la tasación del inmueble. En este sentido, con esta norma nacional, que lleva apenas un año en vigor, se solucionan futuras controversias que puedan surgir respecto a nuevas hipotecas. Y el TJUE resuelve los conflictos respecto a los préstamos anteriores.

El Gobierno aprueba que ninguna familia en situación de vulnerabilidad será desahuciada hasta 2024

MADRID.- El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto Ley de medidas urgentes en el ámbito económico para ampliar la protección a personas que, encontrándose en situación de vulnerabilidad, no pueden hacer frente a los pagos inmediatos de la hipoteca y se encuentran en "riesgos de desahucio hipotecario". 

Así lo ha señalado la ministra portavoz, María Jesús Montero, durante la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, donde ha resaltado que este decreto extiende la protección a los más vulnerables con un ámbito de aplicación superior hasta la fecha.

De hecho, mientras que en ocasiones anteriores la prórroga de la suspensión de lanzamientos solo se hacía durante dos años, en este Real Decreto Ley se extiende a cuatro años, “de modo que hasta 2024 ninguna familiar vulnerable será expulsada de su hogar porque se ejecute su hipoteca”.

En el mismo texto de la norma también se amplía la definición de colectivo vulnerable para incluir a las familias monoparentales e incluso con un solo hijo.

Además, según Montero, el Gobierno ha decidido que el nivel de renta de referencia para que se considere vulnerable una familia debe ajustarse por el número de hijos que tiene la persona o la pareja.

Este Real Decreto Ley también prevé la suspensión de lanzamientos con independencia de si la vivienda se adjudica a un banco o a un tercero y amplía la protección a los más vulnerables con independencia de dónde se adjudique el bien.

“El Gobierno está intentando proteger a los colectivos más vulnerables, que son los que más lo necesitan, y el compromiso es el de atender una realidad social que vino agudizada con motivo de la crisis, pero que todavía no alcanza a muchas de las personas que continúan en esta situación de especial vulnerabilidad y que necesitamos proteger”, ha resaltado.

Según Montero, de no extenderse esta protección, el Gobierno estima que se podrían haber visto afectadas más de 29.000 familias, sin contar con las que en el futuro se puedan beneficiar de estas medidas.

La ministra portavoz también ha resaltado que estas medidas complementan a las tomadas ya en 2019 con respecto al mercado del alquiler y que introdujeron mejoras en los desahucios de vivienda por contratos de arrendamientos.

“En todo caso, también quiero comunicar que es preciso continuar abordando los problemas de acceso a la vivienda y protección de ciudadanos”, ha apostillado, tras afirmar que la intención del Gobierno es la de continuar tomando medidas para proteger a los más vulnerables en el caso del alquiler, medidas que se van a adoptar en el marco de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El Supremo congela los recursos sobre cláusulas suelo negociadas con bancos

MADRID.- El Tribunal Supremo ha suspendido, hasta que se pronuncie el TJUE, tramitar los recursos sobre acuerdos o novaciones que algunos hipotecados firmaron con sus bancos para reducir o eliminar cláusulas suelo a cambio de renunciar a la vía judicial y a recuperar lo cobrado en exceso.

En una providencia fechada el 10 de septiembre, el alto tribunal señala que congela dicha tramitación hasta que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) resuelva varias cuestiones prejudiciales presentadas por juzgados de primera instancia de toda España.

La fecha prevista para que el abogado general del TJUE presente su informe es el 12 de diciembre, aunque la sentencia se conocerá ya en 2020.

En diciembre de 2017, el TJUE decidió que la restitución de las cláusulas abusivas debía producirse a partir de la firma del contrato, aclarando que los efectos económicos de la sentencia del Supremo del 9 de mayo de 2013 sobre este mismo asunto no se limitaban a esta última fecha, sino a toda la vida de la hipoteca.

A partir de entonces, muchos titulares de un préstamo hipotecario firmaron con sus bancos acuerdos para modificar sus contratos, bien en el propio banco o a través de un notario.

Y lo que ahora ha puesto en suspenso el alto tribunal español es la tramitación de los recursos presentados por los clientes que novaron su hipoteca, ya que si se anula una cláusula abusiva se considera que no existe, por lo que no se puede renegociar.

En opinión de la presidenta de Asufín, Patricia Suárez, con esta decisión el Supremo, que cuenta con "excelentes juristas" que han defendido en muchas ocasiones al consumidor, demuestra que "tiene miedo", lo que le lleva a hacer "política económica y no normas ajustadas a derecho".

En otras ocasiones, añade, lo que ha hecho es "legislar, lo que no está del todo mal", aunque ello no repercuta en beneficio de la seguridad jurídica.

El TJUE deberá pronunciarse sobre los gastos de las hipotecas

PALMA/MADRID.- El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) deberá pronunciarse sobre los gastos de formalización de las hipotecas, el impuesto de actos jurídicos documentados y las comisiones de apertura a petición del juzgado de primera instancia número 17 de Palma de Mallorca.

En un auto, el juzgado balear justifica su decisión por el gran número de reclamaciones bancarias por parte de consumidores por cláusulas como las de formalización y cancelación de hipoteca y comisión de apertura), "contadas por cientos de miles".

Por ello, señala "la necesidad urgente de unificar los criterios interpretativos en pro del principio de seguridad jurídica que impera en nuestro Estado de Derecho", para evitar sentencias contradictorias que provoquen "un grave e irreparable daño a los consumidores".

En opinión de la titular del juzgado, Margarita Poveda, existen diferentes líneas jurisprudenciales interpretativas, tanto por parte del Tribunal Supremo como de las Audiencias Provinciales, que han "ido cambiando constantemente en un breve periodo de tiempo" y que podrían apartarse de las directivas europeas en materia de consumo.

La magistrada destaca también que la creación de juzgados especializados en cláusulas suelo ha provocado su colapso, lo que motiva continuas incidencias procesales en detrimento de los derechos del consumidor.

El auto responde a una demanda planteada por el bufete Martínez Blanco, que calcula que de media cada cliente podría reclamar unos 10.000 euros en concepto de gastos de notaría, gestoría, registro y tasación, además del impuesto de actos jurídicos documentados y la comisión de apertura.

El procedimiento ante el TJUE se ha solicitado por la vía de urgencia y será el abogado Norberto Martínez Blanco el encargado de la defensa.

El Tribunal Supremo acordó recientemente que los gastos de notaría deben dividirse entre banco y cliente, una decisión similar a la que adoptó en su momento para los de gestoría y para el registro de la hipoteca, que en el caso de la inscripción deberá ser abonada por la entidad, y en la cancelación, por el prestatario.

El pleno de la sala de lo Civil acordó además que es el cliente el que debe pagar el impuesto de actos jurídicos documentados en todas las hipotecas suscritas antes de la entrada en vigor del real decreto aprobado por el Gobierno el pasado noviembre, con lo que rechaza que se aplique con retroactividad.

El BdE pide a los bancos evaluar a fondo a los clientes hipotecarios

 

La subgobernadora del Banco de España (BE), Margarita Delgado, ha recordado hoy a los bancos que deben evaluar en profundidad a los potenciales clientes hipotecarios, porque el elemento fundamental que deben considerar para conceder un préstamo es la capacidad de pago del deudor y no el valor de la vivienda. 

"No debería ser necesario recordar que todo préstamo se debe conceder pensando en la probabilidad de cobro, tanto del principal como de los intereses comprometidos, nunca en la supuesta calidad de las garantías", ha dicho Delgado en una jornada sobre la Ley Hipotecaria organizada por PWC.

La subgobernadora ha recordado a los bancos que la responsabilidad de analizar la capacidad de pago es enteramente de la entidad y no del cliente.

La aplicación de unos estándares estrictos, como exige la ley, restringirá, al menos a corto plazo, el acceso a la vivienda en propiedad a algunos colectivos con rentas bajas, según Delgado.

No obstante, cree que a medio y largo plazo el efecto será más positivo, al favorecer una mayor estabilidad en los precios durante todo el ciclo económico. En todo caso, corresponde a los poderes públicos articular las medidas sociales para garantizar una vivienda digna a los colectivos menos favorecidos.

Además, para asegurar una mayor estabilidad del mercado inmobiliario es preciso contar con tasaciones "rigurosas, prudentes y, por tanto, menos volátiles".

Los cambios en la Ley Hipotecaria (mayores gastos de constitución, límites a las comisiones por amortización anticipada y retraso en la recuperación de la deuda impagada) producirán un aumento "inevitable" en los costes de los nuevos préstamos, que las entidades deberán trasladar a los clientes para poder ser viables y retribuir adecuadamente su capital.

La subgobernadora ha valorado que los requisitos que introduce la ley para evaluar la solvencia del cliente de este tipo de préstamos sean más estrictos, porque, aunque podrían suponer un endurecimiento en el acceso al crédito hipotecario, favorecerán una mayor estabilidad del mercado inmobiliario y una mejora de la calidad de la cartera crediticia de las entidades.

"Como supervisor coincido plenamente con todos estos requerimientos (...) pero resulta un tanto descorazonador tener que verlos reflejados expresamente en un texto legislativo", ha dicho.

La nueva Ley favorece, en su opinión, la seguridad jurídica y reduce significativamente los riesgos de litigiosidad, que tienen un "terrible" efecto en la reputación de todo el sector. "Sólo a través de un comportamiento ético con la clientela podrá la banca recuperar a medio plazo la reputación y la confianza".

Ha recordado que antes y durante la crisis se produjeron prácticas comerciales bancarias "más que cuestionables", con incentivos "perversos" en la venta de hipotecas, que produjeron un drama social y tampoco dejaron "en muy buen lugar" a los supervisores.

Delgado ha alertado de que una normalización de la política monetaria a medio plazo tendrá inevitablemente un efecto sobre las cuotas hipotecarias, porque el 87% de los préstamos hipotecarios son a tipo variable.

Finalmente, ha recordado que las hipotéticas actuaciones de la recién creada Autoridad Macroprudencial podrán, previsiblemente, acarrear críticas de la opinión pública, de los consumidores y de las propias entidades, porque el objetivo que buscan es la restricción del crédito focalizada en un sector determinado.

En el caso del sector inmobiliario, esas medidas encarecerán y frenarán el crédito y dificultarán inevitablemente el acceso a la vivienda en propiedad, aunque sea de modo coyuntural. 

"El resultado de la no acción por parte del supervisor es infinitamente peor que su alternativa", ha concluido.