La burbuja de los alquileres comienza a desinflarse en Andalucía

SEVILLA.- La burbuja que en los últimos años se ha estado inflando en torno al precio de los alquileres, —especialmente en grandes capitales— comienza a ceder y todo hace prever que se frenará (e incluso se estancará) este año. Una tendencia que ya se ha dejado sentir en los últimos meses de 2019 y que los expertos consultados achacan, en parte, a la propia madurez del mercado. 

No obstante, al cierre de 2019 la subida de los arrendamientos en Andalucía fue del 11,3%, frente al 8,5% registrado a nivel nacional, según Pisos.com, portal inmobiliario del grupo Vocento, lo que la sitúa en la quinta comunidad con el alza más acusada, tras Cataluña, Baleares, Navarra y Madrid.

Ello se ha traducido en que los pisos tardan más en alquilarse ahora que a finales de 2018 o principios de 2019, periodo que marcó la cima de precios ante la escasez de oferta existente. Contagiados por este efecto dominó, muchos los propietarios han bajado sensiblemente sus expectativas para asegurarse arrendar la vivienda, según indican las inmobiliarias consultadas.

No es que la demanda haya mermado, sigue estando latente, pero son muchos los inquilinos que no pueden pagar los precios de los alquileres sencillamente porque los sueldos no han subido como lo ha hecho esta nueva burbuja inmobiliaria.

Así lo explica Ferrán Font, director de Estudios de Pisos.com, para quién el alquiler se ha convertido en un «problema de accesibilidad» y de «evolución de precios porque los salarios no suben al ritmo que lo hacen los alquileres».

En lo que concierne a Andalucía, asegura que la situación es «heterogénea y existen muchos micromercados» Sus palabras las corroboran los datos: según este portal, la horquilla en las capitales andaluzas se movió al cierre de 2019 entre las importantes subidas registradas en Almería (12,1%) y Cádiz (10,2%), seguidas de Granada (8,3%) y Sevilla (3,2%). En negativos Málaga (-4,5%), Jaén (-1%), Huelva (-0,4%) y Granada (-0,1%),según publica Abc.

Especialmente significativo es el descenso de Málaga, que también reafirma el portal Enalquiler, que sitúa la bajada en el último año en el 5,3%, estableciéndose el precio medio en 916 euros. 

Un análisis que comparte Antonio Vera, propietario de ABC Inmobiliaria de Málaga, que ya detectó este descenso en el segundo semestre de 2019. Pone como ejemplo Parque Litoral, «zona muy demandada y donde por un piso de 100 metros pedían entre 1.200 y 1.300 euros mensuales. Antes se alquilaba en horas y ahora cuesta semanas», de ahí que la oferta se vaya «reajustando».

Vera no prevé subidas a corto-medio plazo, e incluso adelanta posibles bajadas en zonas con menos peticiones, «es decir, pisos de los años 70 y 80 con menos infraestructuras y servicios».

También detecta «síntomas de agotamiento» en la escalada de precios el presidente de Alianza Sevilla, (agrupación de agencias inmobiliarias) y gerente de Fomentto Inmobiliaria, Miguel Trujillo, consciente de que «Sevilla no da para más subidas» y asume como suyas las palabras de su compañero de Málaga en el sentido de que «lo que antes se arrendaba en un día hoy cuesta semanas».

Asegura que hace seis meses se «tocó techo» en la periferia de Sevilla (Bellavista, El Cerro del Águila…) «con alquileres de 650 euros para pisos que no superaban los 80 metros cuadrados. El lado opuesto se encuentra en Huerta del Rey donde se alquiló un piso de lujo de alrededor de 150 metros por 2.500 euros», explica Trujillo. Ante este escenario, no cree que se vayan a producir subidas «en ninguna zona de la capital» a lo largo del año «porque el mercado ha dado síntomas en los últimos seis meses de estar muy maduro».

Otra visión de por qué los alquileres parecen estancarse la tiene José Gamero, propietario de la inmobiliaria Sevilla 2000, para quién este nicho tiene ya «poco margen de crecimiento», entre otros motivos, «porque se empieza a comprar. Los bancos ya pagan los gastos de hipotecas, lo que facilita la adquisición y el euríbor sigue muy bajo», ingredientes que animan a lo compradores.

Asimismo coincide en que ya no se dan las circunstancias de principios del año pasado «cuando había lista de espera para arrendar». Apunta también a un cierto estancamiento de los pisos turísticos en Sevilla, «bien porque las comunidades de vecinos se oponen, porque el arrendador quiere una vuelta al alquiler tradicional o porque baja la rentabilidad» como otros factores para que se hayan puesto más pisos en el mercado. 

Según su experiencia, en Sevilla los precios por un piso de 100 metros cuadrados oscila lógicamente en función de su localización. Así, en el centro se estarían pagando hasta 1.200 euros mensuales, y hasta 1.000 en Triana y Nervión, dos barrios también muy demandados.

Otro de los problemas latentes en este segmento es el de los impagos. Según datos del Decanato de los Juzgados de Sevilla, los mismos subieron alrededor de un 20% en 2019, mientras que los desahucios por esta causa aumentaron un 15% hasta las 2.329 ejecuciones, según revela Miguel Trujillo. 

Se trata del talón de Aquiles de los arrendamientos y motivo por el cual aún hay viviendas vacías. «La inseguridad jurídica detrae los alquileres», señala esta misma fuente.

En esta línea José Gamero argumenta que «al particular le preocupa su seguridad jurídica y teme que el arrendatario pasados unos meses no pague y tenga que acudir a los tribunales».