El precio de la vivienda nueva caerá y la de segunda mano (más todavía)

MADRID.- El sector inmobiliario se está reactivando y mantiene el calendario de entregas en el mercado residencial de obra nueva. Pero la consultora CBRE prevé que el precio de estas viviendas puede ceder entre el 2% y el 4%, una caída aún más marcada en el caso de los activos de segunda mano. 

Hay que tener en cuenta que la demanda residencial mostró signos de ralentización previo a la llegada del covid-19, como consecuencia de un entorno de maduración del mercado. En el primer trimestre de 2020 se observó una caída del 16% con 116.000 viviendas vendidas.

Según las estimaciones de CBRE, en 2020 las transacciones totales de vivienda podrían caer en torno a un 20-25% respecto al año anterior, por lo que el total de viviendas vendidas este año rondarían las 425.000/450.000 (inicialmente estimadas en 600.000 viviendas en situación precovid).

En concreto, se prevé un mayor impacto en la vivienda de segunda mano que en obra nueva, y especialmente en la segunda residencia en determinadas ubicaciones como Costal del Sol y Levante. Además, Madrid y Barcelona tendrán un menor impacto en la demanda y se esperan ajustes a nivel provincial de entre el 10% y 15% en el número de transacciones.

El impacto la crisis sanitaria en el precio del residencial dependerá de la ubicación y la tipología de producto. Desde la consultora estiman una caída de los precios de la vivienda nueva de entre el 2% y el 4%.

Mientras que, en el caso de la vivienda de segunda mano, creen que se reajustará de forma más pronunciada, en torno al 6-7%, como consecuencia del deterioro del mercado laboral, la necesidad de venta por parte de los propietarios para conseguir liquidez y la mayor oferta existente.

Sin embargo, estos datos chocan frontalmente con los mensajes que trasladan las principales promotoras de este país, que reiteran que no se producirá una caída en el precio de la obra nueva.

Por otro lado, la provincia de Madrid observará un ajuste en precios en la segunda mano de un 4-5% y un impacto menor en la obra nueva, que rondaría una caída del 1-2%. Mientras que la provincia de Barcelona presentará un ajuste en precios en la segunda mano de un 5-6% y un impacto menor en la obra nueva, con un descenso del 2-3%.

En cuanto a la oferta, la garantía de continuidad y ejecución de las obras en curso, así como las entregas comprometidas son muestras de que el número de viviendas terminadas no sufrirá un impacto por el parón del confinamiento.

Sin embargo, es probable que el número de visados de obra nueva descienda durante 2020 debido a la parálisis de las Administraciones durante el confinamiento, así como a la evolución del comportamiento de la demanda pos-covid.

La evolución del mercado de suelo tras la pandemia dependerá fundamentalmente de su localización geográfica. En este sentido, continuará la actividad inversora en suelos de grandes ciudades como Madrid, Barcelona, País Vasco, Navarra y Valencia.

Las comunidades o provincias que empezaron a tener una mayor actividad antes de estallar la pandemia, como La Coruña, Asturias, Cantabria y Zaragoza, podrían recuperar esa tendencia tras el impacto de la crisis económica.

En cuanto a las costas e islas, van a registrar un descenso de la actividad para las promociones destinadas a público extranjero y segunda residencia. Y el impacto del covid-19 se agudizará con el efecto del Brexit.

Por otro lado, desde CBRE aseguran que la mayor oferta de producto terminado y suelo limitará el interés de los inversores. “Veremos ajustes tanto en la estructura de operaciones como en el precio, la oferta y la demanda de suelo. La escasez de oferta de producto de suelo finalista en los principales mercados hará que una parte relevante de la demanda inversora se concentre en suelos en gestión y nuevos desarrollos”, explican.

La continuidad de las operaciones tras el periodo de confinamiento es un signo de que se mantiene el interés inversor. Una de las tendencias que se observa como consecuencia del covid-19 es el cambio de estrategia de algunos proyectos inicialmente destinados a la venta y que, como consecuencia del posible aumento de la demanda en alquiler, están virando a proyectos Build to Rent (BTR).

Uno de los grandes retos en el multifamily es el aumento del parque de vivienda en alquiler actual para poder satisfacer la demanda existente. Para ello, se hacen necesarios acuerdos de colaboración público-privada y pactos comunes entre las administraciones que establezcan una mayor seguridad jurídica y mayor celeridad en la obtención de permisos y licencias vinculados a la gestión de suelo y edificación residencial.